Несмотря на войну, рынок земли продолжает свою работу и готовится ко второму этапу земельной реформы. Сейчас рынок является активным: покупка, продажа и передача земельных участков в аренду происходит постоянно, принося доход как государственному бюджету, так и землевладельцам.
В 2024 году запланировано проведение второго этапа земельной реформы, который предусматривает введение на рынок юридических лиц и увеличение максимального объема земли, которую можно приобрести — до 10 тысяч гектаров.
Рынок земли: до вторжения и после
Рынок земли в Украине был запущен в работу 1 июля 2021 года. За почти восемь месяцев его существования до начала широкомасштабного вторжения 24.02.2022, на нем в оборот попало 0,421% общей площади сельскохозяйственных земель: зарегистрировано 72 276 сделок купли-продажи земель площадью 174 466 гектаров.
По официальным данным Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, в течение последнего года работы рынка (с июля 2021 по июль 2022 года) в Украине было заключено 88 тысяч сделок купли-продажи земли, общая стоимость которых превысила 7 млрд гривен. Наиболее активной областью этого процесса стала Харьковщина, где зарегистрировано 10,4 тысячи сделок на площадь в 37,1 гектаров.
После 24 февраля 2022 года, активность на рынке земли в областях, которые есть или были в зоне боевых действий, ощутимо уменьшилась, за исключением регистрации свидетельств о наследстве. По данным на конец мая, в Украине зарегистрировали около 500 тысяч сделок, в которых большинство составляет регистрация свидетельств о наследстве (67%), купля-продажа (27%), а остальные — сделки о дарении и содержании.
Изменение структуры и ценовой динамики рынка сельскохозяйственных участков наступило после полномасштабного вторжения. На сегодняшний день средняя медианная цена проданных участков составляет 50,203 гривен, что означает, что половина участков являются более дорогими, а половина — более дешевыми. Среди них участки, предназначенные для ведения личного крестьянского хозяйства, стоят в среднем 30 тысяч гривен, а участки для товарного сельского хозяйства — более 104 тысяч гривен.
Во время полномасштабного вторжения цены на земельные участки в эквиваленте гривны остались практически на уровне до войны. Однако, учитывая инфляцию и девальвацию, фактически средняя цена покупки земельного участка после 24 февраля 2022 года снизилась. Во многих случаях цена участка остается на уровне нормативной оценки, которую устанавливает законодательство как нижний предел при заключении сделок.
Стоит ли начинать второй этап земельной реформы?
С 1 января 2024 года наступит следующий этап земельной реформы: рынок откроют для юридических лиц и увеличат размер участков, которые можно будет приобрести «в одни руки» (до 10 тыс. га). Еще до начала реформы вопрос продажи юридическим лицам вызвал большой общественный резонанс. В условиях, когда огромные холдинги составляют значительную часть украинского агросектора, противники земельной реформы высказывали логичные опасения: фермеры и малые сельскохозяйственные производители не смогут конкурировать с крупными компаниями на аукционах и в итоге останутся без ничего, или просто исчезнут.
Вопрос доступа к рынку предпринимателей снова возник в контексте активных вторжений. В нынешних условиях это становится особенно важным — есть ли целесообразность начинать этот этап во время военного положения, когда большинство государственных реестров, включая Публичную кадастровую карту Госгеокадастра, для общего доступа остаются закрытыми, или лучше дождаться победы Украины?
Планировалось, что в первые два с половиной года существования рынка земельные участки смогут приобрести все физические лица без каких-либо ограничений, а затем только крупные покупатели смогут активно работать на рынке. Однако, из-за войны в 2022 году рынок претерпел значительные изменения, и его активность значительно снизилась. Сейчас трудно предсказать, какова будет судьба этого рынка. Возможно, он сделает поворот и откроется для осуществления операций крупными игроками.
Планы на внедрение земельной реформы были составлены без учета мощного экономического кризиса и вторжения. Кроме того, согласно статистике почти 25% сельскохозяйственных земель в Украине вскоре могут стать непригодными для деятельности и превратиться в «неликвид» из-за военных действий.
Есть мнение, что открытие рынка для юридических лиц не существенно изменит текущую ситуацию, так как компании все еще будут «привязаны» к определенному кругу физических лиц. Однако прогнозируется, что увеличение лимита земельной собственности для одного гражданина Украины на уровень 10 тыс. га (вместо текущих 100 га) будет иметь большее влияние.
Что по земельной реформе известно на сейчас
Законодатели выдвигают предложение об отложении второго этапа земельной реформы, обеспечивающего предоставление юридическим лицам права на приобретение сельскохозяйственных земель.
Группа из 12 народных депутатов от фракций «Слуга народу» и «За майбутнє» 29 мая 2023 года зарегистрировали законопроект №9341 в Верховной Раде Украины.
Ими предлагается, чтобы разрешение на вышеупомянутое действие предоставляли не ранее, чем через два года с момента прекращения или отмены военного положения в Украине, согласно законодательной инициативе авторов.
Записка к документу отмечает, что принятое решение направлено на предупреждение ухудшения положения собственников земель, предназначенных для сельскохозяйственных нужд, а также избежание злоупотреблений при осуществлении любых операций с землей.
Комментарии