1 июля 2021 г. в Украине открылся рынок земли. Теперь граждане страны могут свободно приобретать землю сельскохозяйственного назначения. Можно ли продать или купить участок по новому закону? Как быть, если он находится под арендой, его примерная стоимость и на что обратить внимание? На эти и другие вопросы мы дали ответы.
Какие участки можно покупать и продавать
Речь идет о земле сельскохозяйственного назначения.
На территории страны располагается 42 млн га аграрных угодий. С 2002 г. по 1 июля 2021 г. на 41 млн га распространялся запрет на продажу. Из них на 27 млн га приходятся на паи, распределенные в 1990 г. между рабочими и пенсионерами колхозов. Вот какие участки можно покупать и продавать.
Мораторий на проведение коммерческих сделок с сельскохозяйственными угодьями, принадлежащими государственным и коммунальным службам, остается неизменным.
Кто имеет право покупать землю
На данном этапе возможность приобретать участки есть только у физических лиц. С 1 июля 2024 г. разрешение на проведение сделок получат и юридические лица. При этом будет действовать ограничение, в одни руки до 10 тыс. га.
Кто еще имеет право покупать землю? Иностранцы смогут приобретать украинские поля только, если на общенациональном референдуме данный вопрос решится положительно. Но дата его проведения не назначена.
Вне зависимости от итогов референдума, иностранцу нельзя купить пай, находящийся ближе, чем 50 км от государственной границы Украины.
Сколько земли сможет приобрести физлицо
До 2024 г. размер участка, находящегося в собственности, ограничивается 100 га. Потом, через юридическое лицо, данные цифры возрастут до 10 тыс. га.
Однако, разбираясь сколько земли сможет приобрести физлицо, следует учитывать один нюанс. Через связанных лиц, например, родственников или деловых партнеров возможно купить больше. Но будьте готовы указать источник денег.
Можно продать арендованную землю?
Примерно 60% полей Украины арендованы. Угодья принадлежат владельцу, и он может распоряжаться с ними по своему усмотрению. Например, продать, при аренде, но с соблюдением преимущественного права.
Сначала необходимо обратиться к нотариусу, заявить о намеренье продажи и сообщить желаемую цену. Юрист обязан связаться с арендатором, как с лицом, имеющим первоочередное право выкупить пай. В течение двух месяцев арендатор должен принять решение, устраивает ли его стоимость участка и будет ли он его приобретать.
Если получили отказ, то сельскохозяйственные угодья можно передать в собственность любому другому человеку, который может законным образом стать покупателем. Но новый владелец будет полноправно распоряжаться паем только после окончания или расторжения договора аренды.
Точно так же можно продать арендованную землю, если срок ее передачи третьим лицам составляет более 49 лет. В этом случае ничего не меняется.
Как будет продаваться земля
При продаже участка, не переданного в аренду и в пределах которого не выдано специальное разрешение на использование недр, коммерческая сделка проводится по стандартной процедуре.
Так как будет продаваться земля открыто, владелец может самостоятельно искать покупателя среди знакомых или дать объявление на специализированных ресурсах. В отличие от арендованных участков, здесь решение с кем заключать сделку принимается собственником.
Для составления договора следует обратиться к нотариусу. Он проведет необходимые для продажи проверки, засвидетельствует подписание документов, факт покупки и переход прав собственности.
Аукционы проводят только для продажи прав аренды участков, принадлежащих государству и коммунальным службам.
Как приобрести землю
При появившемся намерении купить пай следует иметь в виду, что продажа полей может быть связана с плановым отчуждением земли у юридических и физических лиц. Это происходит, когда земли резерва, запаса или государственной собственности делят по 2 га и бесплатно передают в собственность, а потом отчуждают их.
Перед тем как приобрести землю, следует спланировать, какое желаемое расположение участка, его размеры и ориентировочную цену, которая вас устроит.
Следующий этап – поиск продавца. Можно сообщить о своем желании в ближайшие села. Но при этом не стоит торопиться и соглашаться на первое же предложение. Озвученная цена, вероятно, окажется сильно завышенной. Воспользовавшись онлайн-ресурсами и интернет-площадками, вы сможете определить примерную стоимость пая на рынке сельскохозяйственных угодий.
Оценка земли
Принимая решение о покупке, следует уточнить и проверить информацию, связанную с участком. Это поможет составить мнение о его реальной цене и не стать жертвой жуликов.
Узнайте кадастровый номер пая. Это уникальный номер, позволяющий идентифицировать местонахождение участка. Если его нет, попросите провести регистрацию земли в проектной организации. Когда продавец по какой-то причине отказывается выполнять просьбу, это признак мошенничества. Стоит поискать для покупки другое поле.
Зайдите на веб-портал Госгеокадастра, там можно узнать права собственности на землю, ограничение на использование и нормативную денежную оценку земли.
Проверьте записи в Государственном реестре прав недвижимого имущества. Это позволит выяснить целевое назначение пая, его площадь и имеют ли на него имущественные права третьи лица. Если он находится в аренде, перед покупкой стоит учитывать обязательства владельца, арендатора и сроки действия соглашения.
Сделайте запрос в Единый госреестр судебных решений. Там вы узнаете о наличии межевых споров, находится ли участок под арестом или передан в ипотеку.
Получив теоретическую информацию, ознакомитесь с особенностями его рельефа, съездив осмотреть пай.
Только проанализировав все данные, можно понять стоимость угодий, и начинать разговор с владельцем о приобретении.
Как продать землю
Продавцу необходимо каким-то способом заявить о желании сбыть участок. Например, пообщавшись на эту тему с фермерами, разместив объявление на онлайн досках объявлений, в разделе недвижимого имущества, или на специализированных площадках.
Перед продажей реально оцените стоимость. На рынке земли просмотрите объявления на участки подобные вашему, это поможет создать конкурентноспособное предложение.
Если в попытке заработать назначить чрезмерно высокую цену, то существует риск так и не найти покупателя. Сильно занижать цифры также не стоит, исключение, когда сделку необходимо провести срочно.
Важно. Внесите пай в реестр Госгеокадастра. Если имеются государственные акты старого образца, выполните техническую документацию по установлению границ. Это необходимо для последующей передачи прав.
Теперь изображение участка появится на карте. Потенциальный покупатель сможет проверить информацию, касающуюся сельскохозяйственных угодий, что подтвердит честность и серьезность намерений продавца.
Также учитывайте, что после открытия рынка земли проектные организации сильно загружены. Поэтому если вы начнете оформление кадастрового номера в последний момент, то возможно, заключение договора отложится на неопределенное время.
Продавцу, чтобы ускорить проведения сделки по купле-продаже пая, стоит заранее внести данные о земле в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Если при заключении договора этим займется юрист, он потратит дополнительные 5 дней, что приведет к задержке.
Какие документы нужны для заключения соглашения
Для проведения сделки по продаже и покупке участка необходима:
- Справка, удостоверяющая целевое назначение угодий – ведение сельскохозяйственных работ.
- Оригинал выписки из Государственного земельного кадастра, услуга обойдется ориентировочно в 100 грн.
- Экспертная оценка пая, которую заказывают у соответствующей организации. Примерная стоимость 1 тыс. грн. и выше.
- Правоустанавливающий документ на владение земельным участком продавцом. Например, решение Объединенной территориальной общины, сельского совета или приказ Госгеокадастра.
- Выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Если пай отсутствует в реестре, для заключения договора участок регистрируют и оплачивают административный сбор.
Какие еще документы нужны для оформления соглашения? Для физического лица это паспорт и ИНН. Юрлицу необходимо предоставить уставные документы.
Покупатель становится собственником участка через 3-5 дней, после регистрации прав владения.
Ценообразование
Стоимость земли определяется договоренностью между продавцом и покупателем. Никто не может заставить заключить сделку по цене, не устраивающей одну из сторон. Но следует учитывать, что до 2030 г. минимальный порог, ниже которого нельзя опускаться – официальная наименьшая стоимость участка в данном районе. Получить эту информацию можно на сайте госгеокадастра.
В среднем нормативная денежная оценка 1 га поля на земельном рынке Украины составляет 27 тыс. грн. В зависимости от расположения и особенностей грунта она может быть как выше, так и ниже.
При заключении сделки продавцу понадобится оплатить государственную комиссию. Это необходимо учитывать при формировании цены.
Министр экономики ожидает, что ежегодно стоимость на земельные участки будет вырастать до 15%. Но другие эксперты считают, что она будет 1,5 тыс. дол. за 1 га до 2024 г. Когда на рынок выйдут юрлица, стоимость может повысится до 10 тыс. дол. за гектар.
Нарушение условий
Рынок земли в Украине: что еще нужно знать для купили-продажи земли?
Учтите, если продавец заключил соглашение с нарушением преимущественного права, то лицо, обладающее преимущественными правами, может выкупить пай, обратившись в суд.
Если сельскохозяйственный участок приобретет лицо, не имеющее на это прав, например, гражданин другого государства, то землю конфисковывают. После сельскохозяйственные угодья выставляются на аукцион, а полученные деньги передаются бывшему владельцу.
Надежность сделки
Договор о купле-продаже земли должен содержать стандартные пункты про прием-передачу объекта, его местонахождение. После подписания документов сведения вносятся в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Такой договор редко удается обжаловать. Нотариус лично отвечает за надежность сделки и старается избежать в документах пунктов, которые можно трактовать двояко.
Если вы регулярно покупаете и продаете земельные участки, то стоит нанять юриста, для составления индивидуального договора, который максимально обезопасит вас от непредвиденных ситуаций.
Комментарии