1 липня 2021 року в Україні відкрився ринок землі. Тепер громадяни країни можуть вільно набувати землю сільськогосподарського призначення. Чи можна продати або купити ділянку за новим законом? Як бути, якщо вона знаходиться в оренді, її приблизна вартість і на що звернути увагу? На ці та інші питання ми дали відповіді.
Які ділянки можна купувати і продавати
Мова йде про землю сільськогосподарського призначення.
На території країни розташовані 42 млн га аграрних угідь. З 2002 р. по 1 липня 2021 р. на 41 млн га поширювався заборона на продаж. З них на 27 млн га припадають на паї, розподілені в 1990 р. між робітниками і пенсіонерами колгоспів. Ось які ділянки можна купувати і продавати.
Мораторій на проведення комерційних угод із сільськогосподарськими угіддями, що належать державним і комунальним службам, залишається незмінним.
Хто має право купувати землю
На даному етапі можливість придбати ділянки є тільки у фізичних осіб. З 1 липня 2024 р. дозвіл на проведення угод отримають і юридичні особи. При цьому буде діяти обмеження, в одні руки до 10 тис. га.
Хто ще має право купувати землю? Іноземці зможуть придбати українські поля лише, якщо на загальнонаціональному референдумі це питання буде вирішене позитивно. Але дата його проведення не призначена.
Незалежно від підсумків референдуму, іноземцю не можна купити пай, що знаходиться ближче, ніж 50 км від державного кордону України.
Скільки землі зможе придбати фізична особа
До 2024 р. розмір ділянки, що знаходиться у власності, обмежується 100 га. Потім, через юридичну особу, ці цифри зростуть до 10 тис. га.
Однак, розбираючись, скільки землі зможе придбати фізична особа, слід враховувати один нюанс. Через пов’язаних осіб, наприклад, родичів або ділових партнерів можливо купити більше. Але будьте готові вказати джерело грошей.
Можна продати орендовану землю?
Приблизно 60% полів України орендується. Угіддя належать власнику, і він може розпоряджатися ними на свій розсуд. Наприклад, продати, під час оренди, але зі дотриманням пріоритетного права.
Спочатку необхідно звернутися до нотаріуса, заявити про намір продажу та повідомити бажану ціну. Юрист зобов’язаний зв’язатися з орендарем, як із особою, що має першочергове право викупити пай. Протягом двох місяців орендар повинен ухвалити рішення, чи влаштовує його вартість ділянки та чи буде він її купляти.
Якщо отримали відмову, то сільськогосподарські угіддя можна передати у власність будь-якій іншій особі, яка може законним чином стати покупцем. Але новий власник буде повноправно розпоряджатися паєм тільки після закінчення або розірвання договору оренди.
Точно так же можна продати орендовану землю, якщо строк її передачі третім особам складає більше 49 років. У цьому випадку нічого не змінюється.
Як буде продаватися земля
При продажу ділянки, не переданої в оренду і в межах якої не видано спеціального дозволу на використання надр, комерційна угода проводиться за стандартною процедурою.
Так як земля буде продаватися відкрито, власник може самостійно шукати покупця серед знайомих або дати оголошення на спеціалізованих ресурсах. На відміну від орендованих ділянок, тут рішення з ким укладати угоду приймається власником.
Для складання договору слід звернутися до нотаріуса. Він проведе необхідні для продажу перевірки, засвідчить підписання документів, факт покупки та перехід прав власності.
Аукціони проводять лише для продажу прав оренди ділянок, що належать державі та комунальним службам.
Як придбати землю
При намірі купити пай слід мати на увазі, що продаж полів може бути пов’язаний з плановим відчуженням землі у юридичних і фізичних осіб. Це відбувається, коли землі резерву, запасу або державної власності ділять по 2 га і безкоштовно передають у власність, а потім відчужують їх.
Перед тим як придбати землю, слід спланувати, яке бажане розташування ділянки, її розміри та орієнтовну ціну, яка вас влаштує.
Наступний етап – пошук продавця. Можна повідомити про своє бажання в найближчі села. Але при цьому не варто квапитися і погоджуватися на першу ж пропозицію. Озвучена ціна, ймовірно, виявиться сильно завищеною. Скориставшись онлайн-ресурсами та інтернет-площадками, ви зможете визначити прикладну вартість паю на ринку сільськогосподарських угідь.
Оцінка землі
Приймаючи рішення про покупку, слід уточнити та перевірити інформацію, пов’язану з ділянкою. Це допоможе скласти думку про його реальну ціну і не стати жертвою шахраїв.
Дізнайтеся кадастровий номер паю. Це унікальний номер, що дозволяє ідентифікувати місцезнаходження ділянки. Якщо його немає, попросіть провести реєстрацію землі в проектній організації. Коли продавець з якоїсь причини відмовляється виконати прохання, це ознака шахрайства. Варто пошукати для покупки інше поле.
Зайдіть на веб-портал Державного земельного агентства, там можна дізнатися права власності на землю, обмеження на використання та нормативну грошову оцінку землі.
Перевірте записи в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Це дозволить з’ясувати цільове призначення паю, його площу та чи мають на нього майнові права треті особи. Якщо він знаходиться в оренді, перед покупкою варто врахувати зобов’язання власника, орендаря та терміни дії угоди.
Зробіть запит в Єдиний держреєстр судових рішень. Там ви дізнаєтеся про наявність межових спорів, чи знаходиться ділянка під арештом або передана в іпотеку.
Отримавши теоретичну інформацію, ознайомтеся з особливостями його рельєфу, з’їздивши оглянути пай.
Тільки проаналізувавши всі дані, можна зрозуміти вартість угідь і почати розмову з власником про придбання.
Як продати землю
Продавцеві необхідно якимось чином заявити про бажання продати ділянку. Наприклад, поспілкувавшись на цю тему з фермерами, розмістивши оголошення на онлайн дошках оголошень, у розділі нерухомості, або на спеціалізованих платформах.
Перед продажей реально оцініть вартість. На ринку землі перегляньте оголошення на ділянки, подібні вашій, це допоможе створити конкурентоспроможну пропозицію.
Якщо в спробі заробити призначити надмірно високу ціну, то існує ризик так і не знайти покупця. Сильно занижувати цифри також не варто, виняток — коли угоду необхідно провести терміново.
Важливо. Внесіть пай в реєстр Держгеокадастру. Якщо є державні акти старого зразка, виконайте технічну документацію по встановленню меж. Це необхідно для подальшої передачі прав.
Тепер зображення ділянки з’явиться на карті. Потенційний покупець зможе перевірити інформацію, що стосується сільськогосподарських угідь, що підтвердить чесність і серйозність намірів продавця.
Також враховуйте, що після відкриття ринку землі проектні організації сильно завантажені. Тому якщо ви почнете оформлення кадастрового номера в останній момент, то можливо, укладання договору відкладеться на невизначений час.
Продавцеві, щоб пришвидшити проведення угоди з купівлі-продажу паю, варто заздалегідь внести дані про землю в Державний реєстр прав на нерухоме майно. Якщо при укладенні договору цим займеться юрист, він витратить додаткові 5 днів, що призведе до затримки.
Які документи потрібні для укладення угоди
Для проведення угоди з продажу та купівлі ділянки необхідно:
- Довідка, що підтверджує цільове призначення угідь – ведення сільськогосподарських робіт.
- Оригінал виписки з Державного земельного кадастру, послуга обійдеться орієнтовно в 100 грн.
- Експертна оцінка паю, яку замовляють у відповідної організації. Приблизна вартість 1 тис. грн. і вище.
- Правовстановлюючий документ на володіння земельною ділянкою продавцем. Наприклад, рішення Об’єднаної територіальної громади, сільської ради або наказ Держгеокадастру.
- Витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно. Якщо пай відсутній у реєстрі, для укладення договору ділянку реєструють і сплачують адміністративний збір.
Які ще документи потрібні для оформлення угоди? Для фізичної особи це паспорт та ІНН. Юридичній особі необхідно надати установчі документи.
Покупець стає власником ділянки через 3-5 днів після реєстрації прав власності.
Ціноутворення
Вартість землі визначається домовленістю між продавцем і покупцем. Ніхто не може змусити укласти угоду за ціною, що не влаштовує одну з сторін. Але слід враховувати, що до 2030 р. мінімальний поріг, нижче якого не можна опускатися – офіційна найменша вартість ділянки в даному районі. Отримати цю інформацію можна на сайті держгеокадастру.
В середньому нормативна грошова оцінка 1 га поля на земельному ринку України становить 27 тис. грн. Залежно від розташування та особливостей ґрунту вона може бути як вище, так і нижче.
При укладенні угоди продавцеві знадобиться сплатити державну комісію. Це необхідно враховувати при формуванні ціни.
Міністр економіки очікує, що щорічно вартість на земельні ділянки буде зростати до 15%. Але інші експерти вважають, що вона становитиме 1,5 тис. дол. за 1 га до 2024 року. Коли на ринок вийдуть юрособи, вартість може підвищитися до 10 тис. дол. за гектар.
Порушення умов
Ринок землі в Україні: що ще потрібно знати для купівлі-продажу землі?
Якщо продавець уклав угоду з порушенням переважного права, то особа, що має переважні права, може викупити пай, звернувшись до суду.
Якщо сільськогосподарську ділянку придбає особа, яка не має на це прав, наприклад, громадянин іншої держави, то землю конфіскують. Після цього сільськогосподарські угіддя виставляються на аукціон, а отримані гроші передаються колишньому власнику.
Надійність угоди
Договір купівлі-продажу землі повинен містити стандартні пункти про прийом-передачу об’єкта, його місцезнаходження. Після підписання документів відомості вносяться до Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Такий договір рідко вдається оскаржити. Нотаріус особисто відповідає за надійність угоди і намагається уникати в документах пунктів, які можна трактувати двозначно.
Якщо ви регулярно купуєте та продаєте земельні ділянки, то варто найняти юриста для складання індивідуального договору, який максимально убезпечить вас від непередбачуваних ситуацій.
Коментарі